Immobilie
ist ein Thema, welches aus dem Leben nicht mehr wegzudenken ist. In unterschiedlichster Nutzungsart begegnen uns schlichte, manchmal stilistisch ausgefeilte und teils auch multivariable und technisch/ architektonisch ausgefeilte Bauwerke. Nachfolgend konzentrieren wir uns vorwiegend auf Wohnimmobilien, was jedoch nicht besagen will, dass die Experten auf berater-lotse nicht auch hinsichtlich den vielen anderweitigen Immobilienkonzepten entsprechend besonders versiert sind.
Steuervorteile und Zinsen locken: Spätestens zum Jahresende herrscht in Punkto Steuern über die private und geschäftliche Situation meist Klarheit. Besteht â??gestalterischerâ?? Handlungsbedarf, wird der 31.12. zum Pflichttermin für steuerlich motivierte Investoren. Neben Unternehmensbeteilungen und anderen Beteiligungsformen nimmt die klassische Immobilie einen großen Stellenwert ein. Zu den Steuerprivilegien zählen die üblichen Zinsabschreibungen bei vermieteten Häusern oder Wohnungen sowie ggf. auch anteilige Baukosten im Jahr der Fertigstellung. Vorausgesetzt, Kaufpreiszahlung und Einzug findet noch im laufenden Jahr statt. Zudem locken historisch niedrige Zinsen beim Anschluss eines entsprechenden Baufinanzierungsdarlehen. Anmerkung: Gerade der steuerlich geprägte Ansatz bei Immobilieninvestitionen ist jedoch den mittlerweile dauerhaften Beschneidungswünschen des Staates bzw. deren/unseren entsprechenden Vertretern - schon fast unabhängig davon wer gerade regiert - ausgeliefert.
Darüber hinaus können die Sanierungskosten bei unter Denkmalschutz stehenden Objekten geltend gemacht werden. Die Förderprogramme sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und in den jeweiligen Förderrichtlinien geregelt.
Doch Investoren sollten niemals auf den â??letzten Drückerâ?? kaufen und vorab erst einmal die grundlegenden Fragen einer Immobilieninvestition für sich klären: Zunächst einmal handelt es sich bei einer Immobilie um Liegenschaften und unbewegliche Sachen, also um Gebäude, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht, Erbpacht, Bergwerkseigentum). Die Übertragung des Eigentums an Immobilien und die Belastung bedarf der Eintragung in das Grundbuch. Der Gang zum Notar ist daher unerlässlich.
Grundsätzlich wird zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien unterschieden. Selbstgenutztes Eigentum, also z.B. Eigenheim oder Eigentumswohnung, wurde bis Ende 2005 mit der sogenannten Eigenheimzulage gefördert. Diese betrug für Neubauten sowie beim Kauf von Gebrauchtimmobilien ein Prozent der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten, maximal 1.250 EUR je Jahr. Als Neubau galt ein Haus bis zu zwei Jahren nach seiner Fertigstellung. Je Kind erhöhte sich die Zulage um 800 Euro pro Jahr. Die Einkommensgrenzen betrugen 70 000 Euro für Alleinstehende bzw. 140 000 Euro für Ehepaare in zwei Jahren, also im Jahr der Antragstellung und im Jahr zuvor. Diese Beträge erhöhten sich pro Kind um weitere 30 000 Euro. Ob es einmal eine Art Nachfolge geben wir, bleibt abzuwarten ist aber nicht sehr wahrscheinlich.
Alternativ wird die Immobilie - als unter Anlegern beliebtes, da nach häufiger Einschätzung sicheres und wertbeständiges Investment - als Kapitalanlage genutzt und weiter vermietet. Dafür wird der Kaufpreis in der Regel fremdfinanziert und die zugrunde liegenden Zinsen als Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt. Obendrein können die laufenden Abschreibung und Ausgaben für Verwaltung sowie Hausmeister steuerlich geltend gemacht werden.
Ausschlaggebend ist die wirtschaftliche Gesamtkalkulation: Die Investition rechnet sich langfristig nur dann, wenn Finanzierungszinsen und Kaufpreis der Immobilie niedrig genug sind, und die erzielbare Miete langfristig vernünftig kalkuliert wurde. Oder die Immobilie schon beim Kauf durch Mieteinnahmen und eigene Einkünfte anderer Art finanzierbar ist. Das â??richtigeâ?? Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital (â??Fremdkapitalhebelâ??) ist im Einzelfall schwierig zu bestimmen. Dies einzuschätzen ist Aufgabe der auf Immobilien und Finanzierungen spezialisierten, von Produkten und Anbietern unabhängigen Berater. Läuft eine Immobilieninvestition schief, droht im Extremfall die Zwangsversteigerung mit erheblichen wirtschaftlichen Konsequenzen.
Für alle Immobilienarten gilt, sich zunächst bestmöglich über den Standort, die Entwicklung der Region und natürlich die Immobilie selbst zu informieren. Vor allem die Lage einer Immobilie entscheidet maßgeblich über ihre langfristige Wertentwicklung, wobei durchaus auch Raumnutzungskonzepte u. Ä. wichtige Positionen besetzen. Aber auch zukünftige Veränderungen gilt es bestmöglich in die Überlegungen vor dem Kauf einzubeziehen. Weiterhin kann der Wert einer Immobilie z.B. durch einen späteren Bau etwa eines Kraftwerkes oder einer Autobahn usw. in der näheren Nachbarschaft drastisch sinken. Hilfreich Informationen bieten z.B. die Bebauungspläne in den Ämtern der Kommunalverwaltung.
Eigene Recherchen können die â??Grundlagenforschungâ?? untermauern: Ist das Gebäude mit Bus und Bahn zu erreichen? Sind Geschäfte, Ärzte und Kindergärten in der Nähe? Grundsätzlich gilt: Je mehr Infrastruktur, desto besser. Auch der Vergleich zu anderen Objekten muss Haus oder Wohnung stand halten. Wie hoch sind die ortsüblichen Preise und die nachhaltig erzielbaren Mieten? Überdies sollten künftige Immobilienbesitzer auch im Hinblick auf Größe und Grundriss vorausschauend planen und eine möglichst vielseitige Nutzung oder Vermietung in der Zukunft sicher stellen.
Doch auch der Zustand einer Immobilie ist für den Laien unmöglich zu beurteilen. Ein spezielles Gutachten eines vereidigten Bausachverständigen kann sich langfristig in mehrfacher Hinsicht auszahlen.
Auch über die Problematik, Teileigentümer einer Wohnanlage zu werden, sollten sich Investoren im Klaren sein. Aufschlussreich ist z.B., ob in der Wohnanlage mehrheitlich Mieter oder Eigentümer leben. Was für den langfristigen Zustand des Objekts von elementarer Bedeutung sein kann. Aufschluss darüber, was Sondereigentum des Käufers ist und was die Gemeinschaft besitzt, erläutert die sogenannte Teilungserklärung. Wichtig sind auch die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen. Aus ihnen geht hervor, was die Gemeinschaft in der Vergangenheit beschlossen hat. Wollen die Eigner z.B. das Dach sanieren, sollte der Käufer die Kosten beim Verhandeln des Preises berücksichtigen. Nicht selten gibt es zwischen den Eigentümern sehr konträre Vorstellungen und Interessenslagen - was nicht immer dem Hausfrieden dienlich sein muss.
Eine zunehmend beliebte Form, Haus oder Wohnung möglichst preisgünstig zu ergattern sind Zwangsversteigerungen. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 60 bis 70 Prozent des Verkehrswertes, Einfamilienhäuser gibt es durchaus bis zu 25 Prozent günstiger. Doch vor übertriebener Euphorie wird gewarnt: Objekte, die weniger als die Hälfte ihres Verkehrswertes erzielen, sind meist uninteressante Angebote, die einfach keiner haben will. Ebenfalls schwierig ist die Beurteilung solcher Objekte. Besichtigungstermine sind sehr umständlich und â?? wenn überhaupt - oft nur zusammen mit der Gläubigerbank zu realisieren.
Nicht zu unterschätzen bei der Finanzierung einer Immobilie sind natürlich auch die Nebenkosten wie u.a. Maklercourtage, Notargebühren, Grunderwerbssteuer etc.. Selbst wenn das auserwählte Objekt zu 100 Prozent fremdfinanziert wird: Die nichtumlagefähigen Nebenkosten kommen hinzu und müssen üblicherweise aus den eigenen Mitteln beglichen werden.
Abschließend sollten Investoren mögliche Krisen einkalkulieren, also z.B. stets im Auge behalten, dass sich beispielsweise die Einkommenssituation drastisch verändern könnte, schlimmstenfalls mit Arbeitsplatzverlust zu rechnen ist. In solch einem Fall sind natürlich alle steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten null und nichtig.
Achtung: Stimmt der Kaufpreis? Wie ist die Lage und der Zustand der Immobilie? Gibt es wirklich Wertsteigerungspotenzial? Wenn ja, wie viel? Welche Klauseln gehören nicht in den Kaufvertrag? Was muss/ sollte ein Mietvertrag regeln. Welche baulichen Gewährleistungsfristen gibt es? Passt das steuerliche Konzept, welche steuerlichen Abzugsmöglichkeiten gibt es? Welche Sicherheitspolster (z.B. Rücklagen) sind zu berücksichtigen? Welche Pflichten habe ich als Eigentümer oder Vermieter? Welche Schwierigkeiten gibt es beim Wohnungseigentum? Stimmen die Konditionen der Finanzierung, was ist mit der Anschlussfinanzierung? Kann man sich mit den Miteigentümern verständigen, auch wenn man unterschiedliche Vorstellungen einbringt?
Alle Aspekte sowie die Vor- und Nachteile einer Immobilieninvestition im Sinne des Anlegers klug und unter Berücksichtigung aller notwendigen Sicherheitsaspekte sinnvoll gegeneinander abzuwägen, bedarf einer umfassenden und ganzheitlichen Beratung über alle wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Aspekte einer Immobilieninvestition.
Achtung: Ist bei ein Immobilienprojekt doch einmal etwas schief gegangen, sollte zwischen Kunde und Verkäufer bzw. dem Berater oder Vermittler zuerst nach einer einvernehmlichen Lösung gestrebt werden. Lässt sich eine konträre Position im direkten Dialog nicht einvernehmlich klären, ist als quasi letzter Rettungsanker (zum Erhalt der Geschäftsbeziehung Kunde ./. Verkäufer/Berater) für alle Beteiligten eine Klärung der Sachlage durch einen Schiedsgutachter sinnvoll. Ist auch das aufgrund verhärteter Streitpositionen nicht mehr möglich, wird die Einschaltung versierter/qualifizierter Anwälte und Gutachter unumgänglich sein.