Finanzierung
ist ein Begriff für vielfältigste Arten, für vielfältigste Anlässe - und birgt somit variabelste Ausgestaltungsoptionen. Insbesondere die Anlässe haben große Wirkung auf die jeweiligen Konzepte. Wir konzentrieren uns nachfolgend auf einen sehr weit verbreiteten Finanzierungsanlass - die Baufinanzierung. Selbstredend finden Sie auf den Berater-Lotse Seiten auch solche Experten, welche die anderweitigen Finanzierungskonzepte abdecken.
Eine Baufinanzierung bezieht sich überwiegend auf die langfristige Finanzierung von Bauvorhaben oder den Kauf einer Immobilie. Bei den Finanzierungsarten wird grundsätzlich zwischen Annuitäten- und Abzahlungsdarlehen unterschieden. In der Praxis hat sich das Annuitätendarlehen durchgesetzt, was sich im Gegensatz zum Abzahlungsdarlehen durch eine gleichbleibend hohe Kreditrate mit sukzessive ansteigendem Tilgungsanteil und entsprechend sinkenden Zinsanteil auszeichnet.
Als Sicherheit der Baufinanzierung dienen in der Regel die zu finanzierenden Immobilien. Diese â??dinglichen Sicherheitenâ?? (=Grundpfandrechte) belasten ein Grundstück und stehen im Grundbuch in â??Abteilung IIIâ?? der jeweiligen Immobilie. Die Grundschuld ist die häufigste Form der Absicherung eines Darlehens. Eine Grundschuld läuft über einen konkreten Betrag und gibt dem jeweiligen Kreditgläubiger das Recht der â??Befriedigung aus dem Grundstückâ??, d.h. das Grundstück (nebst Bebauung) haftet für den Kredit. Das kann geschehen durch Beschlagnahme von Mieten, durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung.
Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht vom Bestand einer schuldrechtlichen Forderung abhängig, also abstrakt. Einer eingetragenen Grundschuld muss nicht einmal eine Forderung zugrunde liegen. So kann sich z.B. der Eigentümer eines Grundstückes durch erstrangige Eintragung einer Eigentümergrundschuld Rangstelle anderweitige Kreditschaffungsmöglichkeiten sichern.
Die Konditionen der Banken richten sich neben den marktabhängigen Bedingungen u.a. nach der Bonität des Kunden, aber auch nach dem Rang der Belastung im Grundbuch: je (rang)höher die Eintragung, desto â??wertvollerâ?? ist diese für das Kreditinstitut â?? und um so günstiger können die Kreditzinsen für den Immobilienkredit angeboten werden.
Bei der Baufinanzierung wird normalerweise der Zinssatz für vorab fest definierten Zeitraum, oftmals fünf oder zehn Jahre, fest vereinbart. Die Zinsfestschreibung sollten Kreditnehmer jedoch gut durchdenken und alle möglichen Veränderungen zum Ablauf der Zinsfestschreibung für die â??Anschlussfinanzierungâ?? einkalkulieren.
Um eine solide Baufinanzierung zu gewährleisten, sollte die Eigenkapitalquote des Bauherrn oder Käufers 25 oder besser noch 30 Prozent des insgesamt für die Anschaffung benötigten Kapitals nicht unterschreiten. Allerdings können die Einkommensverhältnisse oder Lebensumstände -gewohnheiten dessen, der die Finanzierung beansprucht, eine höhere Eigenkapitalquote notwendig machen - oder auch eine niedrigere Quote ermöglichen. Zum Eigenkapital zählen die vom Bauherrn angesparten liquiden Mittel, die zur Finanzierung beim Hausbau oder Hauskauf eingesetzt werden können. Als Eigenkapitalersatz gelten Darlehen von Verwandten, Arbeitgeberdarlehen und bestimmte öffentliche Mittel wie z.B. Familienzusatzdarlehen. Darüber hinaus Ersparnisse, Wertpapiere und Lebensversicherungen, aber auch Gelder aus einem Bausparvertrag.
Die ist ein regelmäßiger Sparplan bei einer Bausparkasse auf der Grundlage eines Bausparvertrages. Die Einzahlungen können regelmäßig oder auch unregelmäßig - bis hin zur Einmalzahlung erfolgen. Ziel des Bausparens ist es, später einen zinsgünstiges Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Renovierung einer Wohnung bzw. eines Hauses aufnehmen zu können. Die Höhe der Einzahlungen richtet sich nach der Höhe der Bausparvertragssumme. Der Bausparer spart zunächst etwa 40 bis 50 Prozent als â??Mindestansparsummeâ?? auf seinem Bausparkonto an. Erreicht er eine vorgegebene â??Bewertungszahlâ?? â?? sie richtet sich nach Summe und Dauer der Einzahlungen â?? erfüllt er die Wartezeit und erhält daraufhin ein Zins begünstigtes Darlehen. Mit der Zuteilung bekommt er sein Bausparguthaben plus vereinbarte Verzinsung zurück und erhält über den Rest der Vertragssumme ein Darlehen.
Achtung: Allerdings kann es sein, dass der Darlehensanteil insgesamt mit hohen Gebühren â??erkauftâ?? wird. Neben der Abschlussgebühr für den Bauspartvertrag (etwa 1-1,6% der Bausparsumme = nicht der Darlehenssumme) fallen oft noch Gebühren für das Darlehen (bis zu 3% auf die Darlehenssumme) an.
Bausparen wird im Rahmen der Einkommensgrenzen mit Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage staatlich gefördert. Inwieweit das Bausparen jedoch als geeignetes Finanzierungsinstrument im Rahmen der Gesamtfinanzierung attraktiv ist, sollten spezialisierte Berater überprüfen. Auch bleibt zu beachten, dass ein Bauspardarlehen üblicherweise nur eine â??verhältnismäßig kurzeâ?? Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung aufweist. Dadurch wird mehr laufende Liquidität gebunden, was nicht jedem Kreditnehmer wirtschaftlich möglich ist.
Die klassische Baufinanzierung der Banken oder Versicherungen erfordern normalerweise â??erstrangigeâ?? Immobiliendarlehen und zweitrangigen Bauspardarlehen. In bestimmten Fällen (z.B. im sozialen Wohnungsbau) können ergänzende Finanzierungsmittel eingeplant werden.
Die Kreditinstitute*: Baugeld können Bauherren und Immobilienerwerber von unterschiedlichen Partnern erhalten.
â?? Realkreditinstitute sind öffentliche und private Hypothekenbanken.
Neben reinen Hypothekenbanken gibt es gemischte Hypothekenbanken und Landesbanken mit Pfandbriefprivileg. Ihre Hauptaufgabe ist die Gewährung von langfristigen Krediten (â??Realkrediteâ??) in Form von grundschuldgesicherten Darlehen und Kommunaldarlehen. Refinanzierungsmittel sind u.a. Pfandbriefe und Kommunalobligationen.
â?? Sparkassen haben einen regional bestimmten Geschäftsbereich und sind spezialisiert auf Baudarlehen mit überwiegend kurzer bis mittelfristiger Zinsbindung und mit variabler Verzinsung. Refinanzierungsmittel sind überwiegend Spareinlagen.
â?? Groß- und Privatbanken sind überregional durch ein Filialsystem tätig und haben sich in aller Regel auf die Gesamtbaufinanzierung spezialisiert.
â?? Genossenschaftsbanken sind vor allem Volksbanken und Raiffeisenkassen. Sie haben eine ähnliche Angebotspalette wie Sparkassen. Auch sie bieten in der kurz- bis mittelfristigen Finanzierung und bei Darlehen mit variabler Zinsanpassung attraktive Konditionen, da sie ebenfalls über einen hohen Bestand zinsgünstiger Spareinlagen (Refinanzierungsmittel) verfügen.
â?? Bausparkassen. Im Vordergrund steht das Bauspardarlehen, wobei die für eine wohnungswirtschaftliche Mittelverwendung vorgesehenen Bausparguthaben das bestimmende Refinanzierungsinstrument der Darlehen sind.
â?? Versicherungsgesellschaften verlangen für Versicherungs-Hypotheken in der Regel um 0,5 bis 0,75 Prozentpunkte niedrigere Zinsen als Hypothekenbanken. Statt der regelmäßigen Tilgung zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen, die Rückzahlung des Darlehens (â??Policendarlehensâ??) erfolgt i. d. R. am Ende der Versicherungslaufzeit in einem Betrag durch die Versicherungssumme bzw. die Ablaufleistung.
*Auf vielfältige Spezialitäten/ Besonderheiten der Anbieterschaft kann hier aus Platzgründen nicht eingegangen werden.
Fallstricke im Vertrag: Beim Finanzierungsvertrag handelt es sich in den meisten Fällen um einen Standardvertrag der Banken. Bei Ablauf der Zinsfestschreibung etwa sind jedoch in der Regel nicht nur der Zinssatz, sondern auch alle übrigen Vertragspunkte neu zu verhandeln. Auch die Rangfolge der Banken im Grundbuch sollte beim Aushandeln der Kreditverträge langfristig eingeplant werden. Die Abtretung z.B. einer Lebensversicherung und/oder eines Depots an die Bank hat weitreichende Konsequenzen: So muss die Bank bei allen Vertragsänderungen zustimmen. Also etwa auch dann, wenn Raten reduziert oder Zahlungen ausgesetzt werden sollen. Oder wenn aus anlagepolitischen Gründen im Wertpapierdepot umgeschichtet werden muss. Auch vermeintlich unwichtige Klauseln können sich negativ auswirken. Häufig erwartet z.B. die finanzierende Bank, dass ein spezielles Konto für die Mieterträge im eigenen Hause eröffnet werden.
Restschuldversicherung: Besonderer Tarif einer Risikolebensversicherung, mit der ein Bauherr bzw. Kreditnehmer die Hinterbliebenen im Todesfall absichert: Wenn der Bauherr oder Käufer der finanzierten Immobilie stirbt, schützt die Versicherung die Erben vor der Gefahr, dass diese wegen der durch den Tod hervorgerufenen Einkommensminderung oder des gänzlichen Einkommensverlustes den Kapitaldienst nicht mehr leisten zu können. Die Versicherungssumme fällt sukzessive mit der Kredittilgung. Bausparkassen verlangen in aller Regel eine Restschuldversicherung bei Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens. Ansonsten sollte vorab jeweils kritisch geprüft werden, in wie weit für solche Absicherungen wirklich eine Notwendigkeit besteht.
Achtung: Wer sich einen Immobilienwunsch erfüllen möchte,
sollte ein niedriges Zinsniveau für sich ausnutzen. Der Zinshebel (im Falle einer günstigen Finanzierungskondition) aus â??erspartenâ?? Zinsen ist zudem oft deutlich größer als z.B. fünf oder zehn Prozent Einsparung beim Immobilienkauf. Natürlich kann kaum jemand verlässlich sagen, wann das Zinstief für Immobilienkäufer am günstigsten ist.
Auch die Konditionen der Banken sind genauestens zu prüfen und zu vergleichen. Schließlich geht es um einen langen Zeitraum und viel Geld, so dass es sich mehr als auszahlen kann, Vertragsabschlüsse nicht zu überstürzen. Im Falle niedriger Zinsen kann es sinnvoll sein, Darlehen über mindestens zehn oder mehr Jahre festzuschreiben. Allerdings sind Investoren, die bspw. in etwa fünf Jahren eine größere Summe erwarten, üblicherweise gut beraten, einen Kredit mit kurzer und für den restlichen Anteil einen mit langer Zinsbindung zu vereinbaren.
Bei allen Fragen sollte ein Fachmann die Einzelheiten unter die Lupe nehmen und das gesamte Finanzierungsprojekt/-konzept vor dem Hintergrund der individuellen Verhältnisse (z.B. Lebensarbeitszeit, Arbeitsplatzrisiko, Familienstand, Vermögenshintergrund, Entschuldungsziele u.v.a.m.) des Bauherrn oder Erwerbers - sowie aller aktuellen und künftigen Bedürfnisse, Pläne und Ziele untersuchen. Sämtliche Details, Fallstricke, Tricks und Kniffe kennt nur ein Profi.
Achtung: Ist bei einer Finanzierung jedoch erst einmal etwas schief gegangen, sollte zwischen Kunde und finanzierender Bank, dem Berater oder dem Vermittler zuerst nach einer einvernehmlichen Lösung gestrebt werden. Lässt sich ein Streit im direkten Dialog nicht einvernehmlich klären, ist als quasi letzter Rettungsanker (zum Erhalt der Geschäftsbeziehung Kunde / Finanzierer) für alle Beteiligten eine Klärung der Sachlage durch einen Schiedsgutachter sinnvoll. Ist auch das aufgrund verhärteter Streitpositionen nicht mehr möglich, wird die Einschaltung versierter/qualifizierter Anwälte und Gutachter unumgänglich sein. Auch solche Experten findet man auf Berater-Lotse.de.